안녕하십니까!
실생활에 접목하여 납세자분들께서 쉽게 이해가 갈 수 있게 설명하도록 노력하는 방정현 세무회계 대표세무사 방정현입니다.
어제 전화상담을 바탕으로 한 승계조합원의 경우 입주권으로 양도시, 준공된 후 아파트로 양도한 경우 세금상담을 진행하였습니다.
원조합원 분들도 많으시겠지만 입주권의 경우 승계조합원 분들 또한 계산구조가 어떻게 되는지 쉽고 간단하게 설명가지는 시간 가져보도록 하겠습니다.
1. 승계조합원이란
승계 조합원에 대해서 알기 전 원조합원을 설명하면서 승계조합원과의 다른 점을 설명해 보겠습니다.
| 1. 원조합원 : 관리처분계획인가일을 기준으로 이전 종전주택을 매입한 조합원을 원조합원이라 합니다. |
| 2. 승계조합원 : 관리처분계획인가일을 기준으로 이후에 조합원 입주권을 매입한 조합원을 승계조합원이라고 합니다. 즉 원조합원으로부터 조합원 입주권을 매매, 증여 등으로 취득하여 조합원 자격을 승계받은자 |
2. 관리처분계획인가일
관리처분계획인가일을 기준으로 어떤 물권인지를 판단하게 됩니다.
| 1.관리처분계획인가일 전의 경우 : 주택으로 판단 |
| 2.관리처분계획인가일 ~ 준공 전 : 조합원입주권 상태로 판단 |
| 3. 준공 후 : 주택으로 판단 |
3. 승계조합원이 조합원 입주권 상태로 양도하는 경우
승계조합원이 조합원 입주권 상태로 양도하는 경우 주택이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매하는 것입니다.
| 1. 승계조합원 입주권상태로 양도시 장기보유특별공제 X |
|
2. 입주권 취득한 날부터 취득시기 기산
1) 취득한 날로부터 1년 미만 양도시 : 70% 세율
2) 취득한 날로부터 1년 이상 2년미만 양도시 : 60%
3) 취득한 날로부터 2년이상 보유한 경우 : 6~45% 구간 세율 적용
|
4. 승계조합원이 조합원 입주권에서 신축주택으로 변경된 이후 양도
승계조합원이 조합원 입주권에서 신축주택으로 변경된 이 후(준공일 이후) 양도하는 경우 주택을 매매하게 되는 것입니다.
| 1. 신축주택이 완공된 날 (준공일, 사용승인일) 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것으로 봅니다 |
|
2. 신축주택이 완공된 날 이후 부터 보유기간, 거주기간을 계산해야 합니다.
1) 장기보유특별공제 : 신축주택 보유기간에 한해서 장기보유특별공제 적용
2) 1세대1주택 비과세 : 신축주택 보유기간에 한해서 비과세 기준 판단
|
| 3. 주의해야할 점 : 절대로 입주권 취득일이 기산일이 아님을 명심해야합니다 |
5. 주의해야할 점
승계조합원의 경우 원조합원과는 다르게 신축주택이 완성된 시점을 기준으로 1세대 1주택 비과세특례 및 장기보유특별공제를 적용해야합니다.
아무리 강조해도 지나치지 않아서 한 번 더 언급하고 가는 부분입니다.
이 부분 놓치지 마시고 과소신고하여 불 필요한 가산세를 부담하는 일이 없으시길 바라겠습니다.
다음 이시간에도 글을 보시는 분들께서 항상 상담한 내용을 바탕으로 실생활과
관련된 세금에 관해서 알려드릴 수 있는 시간 가져보도록 하겠습니다.
궁금하신 내용은 언제든지 댓글 및 배너를 통해 문의하셔도 되고 휴대폰 전화를 통해 직접 연락주시면 언제든지 상담 드리겠습니다.
화창한 봄날씨 4월에도 좋은 일들만 가득하셨으면 좋겠습니다.
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